香港住宅价钱已较此前高点着落24%支配。当地计议部门的最新调控设施，指标是减少建筑期付款新址多数上市后可能带来的负约潮。图为频年来新址上市较多的西九龙发展区隔邻。《财经》记者 焦建/摄
“挞订”风险不限于期房商场。如部分现楼提供超长成交期或“先住后付”，都有可能在完成来回时因估价裁减出现问题
文｜《财经》特派香港记者 焦建
剪辑｜苏琦
跟着当地楼市价钱渐渐投入下行周期，为熨平波动，中国香港亦在时时出招。最新的一项计谋，针对的对象是房未请托但市值已大幅下滑的准业主。为让其获胜完成贷款“上楼”，计议条目将放宽，以使其亦可享受下单后才推出的一系列“撤辣”优惠。
6月14日时由香港金管局推出的这项计议计谋，有其现实布景：近期一系列大型新楼盘将陆续推出，但香港楼市价钱却运转回落。关于一两年前通过购买“楼花（未落成住宅物业）”成为准业主的购房者来说，如在面前商场环境下向银行请求按揭贷款，则会出现其房屋估值低于成交价的情况，较为窘态。
在“楼花”轨制已等闲运行数十年且束缚进化完善的中国香港，房地产商场有其私有的生意敬佩，与内地商场有所相反。举例，当地业主在选拔购房时，“上会”或曰“上车”的方式多元，可选拔建筑期付款或即供期付款。
前者意味着虽他们购买的是期房而非现房九游app官网入口，但因计议来回并未完成，是以在恭候物业落成时代无需运转供款或承担利息开支。后者则意味着楼花已完成来回，买家未入住却一经支付一皆楼款并向银行偿还按揭。
在期房商场运行数十年的中国香港，当地业主可选拔建筑期付款或即供期付款。前者在收楼前无需还贷，却要承担房价着落所带来的一系列稀奇风险。《财经》记者 焦建/摄
在畴昔的一段时辰内，即供期付款方式因有较大扣头而较为流行。但跟着频年来价钱波动较大，即供期付款方式受接待进度有所裁减。其中的一个主要原因，与银行对购房者的还款“压力测试”关联。
举例，关于一些已购买楼房但未还清全款的改善型住房购买者来说，选拔即供期付款，则其新旧两套楼房的还款总数不行逾越其月收入的四成（部分条目下可放宽至不高于五成）。选拔建筑期付款，则无需在新址落成前运转还款，压力较小。
在楼市价钱相对踏实或上涨周期当中，这一轨制运行有其上风，因要比及房屋落成后，准房东们才运转支付房款。此时房屋已可采选现房按揭的神气，还可在银行那边得到较高的贷款比例。但这一模式亦有其风险，即价钱更始过大，面前估值可能会比购入时的价钱低不少。
因触及与房地产建树商与银行等的多重关系，一朝这一表象出现，情况则较为辣手。以在两年前购入一套1000万港元的房屋为例，房价着落一成，其面前估值便会降至900万元。向银行请求按揭时如能借到九成，则是810万元。但购房者仍需按照建筑期付款商定的1000万元完成来回，则意味着需要再筹措大笔现款。
负约或当地所言的“挞订”风险因此出现。这意味着如买家在签署负责生意合约后不完成来回，除了亏本订金，亦会被业主催讨悔约活动所招致之亏本。不然轻会亏本订金（已支付的楼款，一成支配），重则是建树商以市价出售该房屋后被追收差价。
一个值得提神的细节是，这一风险不仅存在于期房商场，在现房商场，如部分现楼提供超长的成交期，好像采选先住后付方式，都可能在完成来回时出现估价裁减从而出现问题。
以面前中国香港的房地产市况来看，当今的住宅楼价一经较2021年较高点时着落了24%支配。为稳住房地产价钱，本年2月底时，香港金管局曾推出一系列与按揭贷款关联的“逆周期”优惠设施，包括上调不临幸屋的按揭比例上限等内容。但计议设施有其实行界限，即只适用于2月28日之后的购房者。
按照6月14日由香港金管局推出的计议新计谋，这一优惠设施将回溯至2月28日之前的购房者。他们在购买3000万港元或以下的住宅时，相似能得到最高七成的按揭贷款。3000万元以上至3500万元最高得到六至七成贷款，3500万元以上最高得到六成贷款。
“在银行按揭业务风险得到妥善惩处的前提下，有空间微调2月28日公布的设施，以协助有试验阻扰的用家得到较高成数的按揭贷款。”金管局在计议宣布中指出，“是次微调着眼于具真实置业需要的用家。当局再次教唆市民，置业是一项恒久承担，在作出置业决定时，应该小心评估风险，量力而行。”
这一计谋有其现实的针对性。当地一位地产计议业界东说念主士便向《财经》记者默契称，跟着建筑期付款方式在当地的渐渐流行，频年来在部分技俩当中选拔这一模式的买家比例，可能一经高达八到九成。此外其亦进行了计议估算：香港的楼花期最长为30个月。畴昔两年当地一手房的成交量为2万宗支配触及22个楼盘，假定其中六成买家选拔建筑期付款方式，则意味着1.1万套支配的新址将陆续完成来回。
一个更能发挥情况的现实例子，则是当地将军澳地区一个行将开盘的技俩，准业主买家已向建树商发出联名求援信称，向银行请求按揭时发现估值不及，要求建树商提供多重匡助，举例提供4.5厘的利息补贴现款回赠，与主流银行协商匡助普及估值，以及提供过渡性贷款等。
除了前述回溯购房者的新计谋，当日香港金管局亦微调了两项其他监管要求，包括简化以钞票水平筹画借款才能的花样；以及在筹画借款东说念主的“供款与入息比率”时，投资物业的房钱收入的扣减率由至少三成，恢复至至少两成的参考水平。
部分业界东说念主士对此指出，计议计谋更始是从风险惩处处罚，为留神当地楼市出现大边界的“负约潮”（挞订潮）。亦有计议东说念主士公开直言：任何放宽性的更始都是利好，但难言可扭转大局。“独一搞好经济，楼市当然会好。”
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